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政策与经济动态2017摘编第17期----“房地产经济”专题一

来源:预测部发布时间:2017-12-29 字体:[] [][关闭][打印]

 

数据显示,9月全国首套平均房贷利率升至5.22%,年内第9次上涨。值得注意的是,与此前几个月不同,房贷利率涨幅呈放缓趋势。从全国首套房贷款平均利率走势来看,9月全国首套房平均利率为5.22%,相当于基准利率的1.06倍,环比8月上升了2.01%,上涨速度呈放缓趋势;同比去年9月的4.44%,上升了17.66%。全国首套房平均利率最低的城市前十名分别为上海4.89%、厦门4.99%、大连5.03%、东莞5.06%、西安5.08%、昆明5.10%、乌鲁木齐5.11%、沈阳5.13%、成都5.15%、太原5.15%。

具体来看,在全国35个城市533家银行中,有137家银行首套房利率上升,占比25.70%;房贷利率下降的有13家银行,占比2.44%;与上月持平的有367家银行,占比68.86%。此外,有36家银行分(支)行因额度等原因暂停受理房贷业务。二套房贷方面,9月二套房平均利率5.60%,较上月保持平稳上升,去年同期为5.39%。533家银行中,除36家停贷的银行分(支)行外,二套房贷执行基准利率的银行有2家;278家银行执行基准利率上浮10%,较上月减少62家;执行基准利率上浮15%的有44家;上浮20%的有149家,较上月增加33家;16家银行执行基准利率上浮30%,较上月新增5家。

自2014年降息以来,银行一直进行资产重新定价的工作。期间,受到资产荒和坏账风险暴露的影响,也进行资产结构的调整,结合房地产去库存,住房贷款成为大量银行优先配置的资产,提供了较多利率折扣,房贷供给显著扩大。但随着流动性收缩、银行负债成本上升,资产收益下行,导致银行的收入及利润承压。在这样的情况下,再加上信贷额度的限制,逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率就成为银行的必然选择。值得注意的是,9月平均利率涨幅已有降低,一线城市中,除上海有提供优惠利率的银行外,北京、广州、深圳平均利率破5.15%,已无优惠利率。一线城市利率变化速度快,时效性强,经历前几次的调整变化后,9月未出现大面积变动。因此,就目前来看,一、二线城市已大体完成利率上浮的调整,出现再次大幅变动的可能性较小,总体会处于微调状态,峰值或将临近。

此外,因银行额度受限,房贷放款时间或再度延长。监测数据显示,超过90%以上的银行表示,目前均面临额度不充裕的问题,放款时间由以往的15至60天延长到60至180天不等,部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。

专家表示,进入四季度后额度问题将会更加明显,银行严格控制房贷增量,预期明年额度问题不会得到大幅度缓解。真正有效缓解额度问题的关键还在于保障居住需求,市场通过扩大供给保障类房、租房等,分批解决住房问题,避免短时间内购房需求过度集中。

专家指出,政策调控使得房屋回归居住属性后,投资用途的交易会大幅度降低;银行对于购房贷款审核以及额度把控将会更加严格,其他途径的贷款使用范围也将受到监管,总体流入房贷市场的资金会受到限制。因此,无论是购房市场还是中介市场,都将迎来一定的变革。(摘自《经济参考报》,文/梁倩)

 

房地产税和个人所得税(下称“个税”)如何改革?地方收入体系如何构建?财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文回答了上述问题。这篇名为《加快建立现代财政制度》的文章描绘了十九大之后的财税改革蓝图。在备受关注的房地产税方面,肖捷首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

个税改革则与此前已明确的方向相同:建立综合与分类相结合的个人所得税制度。而营业税改增值税后,失去主体税种的地方政府未来将以共享税为主、专享税为辅,地方税种和税权将扩大。专家表示,中国税制改革既反映了十九大报告精神,旨在解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,个税、房地产税改革都将有利于促进收入分配更合理。同时税制改革延续了十八届三中全会确立的税制改革思路,基本方向和内容并没有变化,承前启后继往开来。

房地产税征收原则确立

不同于已经实施、主要针对工商业房屋征收的房产税,一字之差的房地产税将对个人住房征税,因此备受老百姓关注。2015年8月,房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划,意味着房地产税立法启动。肖捷在上述文章中,首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”专家表示。“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

在上述文章涉及健全地方税体系改革内容中,肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。专家认为,分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值,但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。房屋评估值是以市场价值为基础,但一般会低于市场价值,并保持一定时期内的稳定。房屋估值过高,可以给予折扣。事实上,现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担,专家认为,随着对后端居民住房保有环节征税,前端的建设、交易环节税费负担将相应降低,确保总体税负平稳,这有利于房地产税推出。建设和交易环节的税费负担降低,主要涉及土地增值税制度的改革,以及各种行政性收费改革,具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。

个税:优化税率完善税前扣除

个税改革事关老百姓钱包,备受关注。肖捷在上述文章中表示,建立综合与分类相结合的个人所得税制度,优化税率结构,完善税前扣除,规范和强化税基,加强税收征管,充分发挥个人所得税调节功能。实行代扣代缴和自行申报相结合的征管制度,加快完善个人所得税征管配套措施,建立健全个人收入和财产信息系统。专家表示,个税改革内容与此前一脉相承。今年全国两会上,肖捷已经透露出个税改革正在设计和论证中,总的思路是个税改革要从中国的实际出发,实行综合与分类相结合,方案总体设计、实施分步到位,逐步建立起适合我国国情的个人所得税制。

目前我国工薪个税共有七档,税率范围为3%-45%。专家认为,我国工薪税率过高,税率级距窄,不利于吸引高端人才和培育中产阶层。这一问题已经比较突出,需要尽快调整。因此,优化税率结构成为个税改革的重头戏。不少专家建议,适当减少税率档次降低税率。比如,全国人大财经委副主任委员黄奇帆建议,首先降低个人所得税中工薪所得最高税率,由45%下调至25%。

在综合所得的个税制度下,适度增加税前扣除也备受民众关注。综合与分类相结合的个人所得税制,一大优点是在综合工资薪金、劳务报酬、稿酬等收入后,在综合扣除基础上可以适当增加与家庭生计相关的专项开支扣除项目,比如“二孩”家庭的教育等支出、房贷利息支出等,这可以让税制更加公正公平。在全国两会上,肖捷表示,将考虑适当增加与家庭生计相关的专项开支扣除项目,如有关“二孩”家庭的教育等支出会考虑在内。除此之外,为进一步减轻纳税人的负担,可能还有其他的专项扣除项目也要予以考虑。

地方税及税权双扩围

营业税改增值税之后,地方税种营业税近日正式被废除,失去主体税种的地方政府面临地方税体系构建。此次的十九大报告则明确提出“健全地方税体系”。肖捷在上述文章内首次明确提出,结合财政事权和支出责任划分、税收制度改革和税收政策调整,考虑税种属性,在保持中央和地方财力格局总体稳定的前提下,科学确定共享税中央和地方分享方式及比例,适当增加地方税种,形成以共享税为主、专享税为辅,共享税分享合理、专享税划分科学的具有中国特色的中央和地方收入划分体系。

专家表示,目前中央和地方政府财力基本平分,营业税改增值税后,为了保持财力格局稳定,增值税中央与地方分享比例暂时调整为五五分成,但未来这一分享比例会调整。

肖捷认为,在目前已实施的城镇土地使用税、房产税、车船税、耕地占用税、契税、烟叶税、土地增值税等地方税的基础上,继续拓展地方税的范围,同时逐步扩大水资源费改税改革试点,改革完善城市维护建设税。专家表示,2018年开征的环境保护税属于地方税种,未来开征的房地产税也是地方税种。而消费税等部分税目可以移交给地方。目前,河北正进行水资源税试点,今年预算报告明确水资源税试点将扩围。除了适当增加点税种外,肖捷还在文内提出“扩大地方税权”。在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。另外,肖捷提出统筹推进政府非税收入改革。加快非税收入立法进程。深化清理收费改革,继续推进费改税。在规范管理、严格监督的前提下,适当下放部分非税收入管理权限。(摘自《第一财经日报》)

 

多部委将建联合惩戒机制 营造“房住不炒”政策环境

在各地将房地产调控的“限”字令发挥到极致之后,相关部门也加大了对楼市环境的整治力度,目的就是为“房住不炒”创造一个适宜的政策环境。在楼市环境整治方面,各部委显著加强了联动措施,以期共同打造能够保护房地产市场稳定健康发展的“防火墙”。

10月,住建部发布消息称,该部将会同国家发改委于2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查。这次检查是房地产调控长效机制的一部分,共涉及到9项重点内容,将重点查处“强制提供商品或服务并捆绑收费”、“通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段诱骗消费者进行交易”、“捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格”等违规行为。之所以将这次检查视为房地产调控长效机制的一部分,是因为住建部明确表示,在严厉查处违法行为并公开曝光典型案例的同时,将推进建立联合惩戒机制。建立联合惩戒机制的提出,意味着对商品房销售价格行为的监督将成为相关部门常态化的监管工作之一。

住建部此前曾进行过两次类似检查,分别发生于2016年6月份和10月份,公布了各地查处的一批违法违规的房地产开发企业和中介机构,对当时的楼市环境起到到净化作用。在这个消息发布后不到十天,住建部即会同央行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作。这次行动也特别提到了要建立联动工作机制:要求各地房产管理部门、地方金融监管部门要会同央行、银监会各派出机构建立联动工作机制,加强信息互通和部门间协作。如各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务,银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

各部门的协同整治,将放大此次查处违规融资购房行为的效果,为房地产市场的健康发展创造一个规范的金融秩序。现在,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度已经初具规模,再加上多部委为落实“房住不炒”而推出的整治楼市环境而推出的各种政策措施,距离“让全体人民住有所居”的目标就又进了一步。(摘自《证券日报》,文/阎岳)

 

自2016年3月份以来,我国房地产市场调控趋严,调控手段也不断增多,除了传统的限购、限贷等,还有“限售、限商、竞自持面积”等新举措。随着调控的持续和深入,房地产市场的风险也逐渐显露,其中较为突出的就是房企资金链问题。

一、当前房地产企业资金链风险

根据商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院联合发布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》,2017年中国25个一类行业中,财务安全状况最好的行业是纺织服装行业,最差的是房地产业。在财务安全最差的100家公司中,房地产行业数量最多,达到23家。目前房地产行业资金链究竟存在哪些问题,风险有多高,本文从七个方面予以分析。

(一)房地产开发资金主要来自自身造血

目前房地产一半以上的资金来源依靠项目回款,其次为自筹资金,再者为银行贷款,利用外资占比最小。截至2017年8月,四个资金来源占比依次为51.45%、31.5%、16.94%和0.11%。随着调控的持续和深入,资金来源将更多地依靠项目销售回款,而与此同时,房地产去化放缓,这意味着资金风险可能上升。

从其他资金来源看,自筹资金比例相对比较稳定,基本保持在30%左右的水平,个别年份会因为融资环境变化而出现小幅上浮。银行贷款呈现不断下降的趋势,2010年其占比为17.3%,2016年下降为14.92%。银行贷款还表现出与调控政策的趋同性,即调控收紧时期该比例明显下降,放松时期该比例有所上升。利用外资的占比也呈下降趋势。2010年,房企利用外资795.56亿元,占比1.1%,2016年利用外资下降到140亿元,占比仅为0.1%。

(二)房企负债率较高

房地产作为资金密集型的行业,对资金具有先天的高度依附性。同时,由于前期投资较大,开发周期较长,企业销售回款较慢等原因,企业在规模扩张的阶段,普遍使用了较高的财务杠杆,负债率较高。在严厉的调控下,房地产销售受阻,回款周期将会变长,回款周期和债务周期会产生错配;同时,房地产行业资产负债率持续上升,目前处于高位,存在一定的风险。2009年,房地产行业负债率为65.02%,2011年突破70%,而2016年已达到76.7%。7年间,房地产行业负债率增加了11.68个百分点。

(三)房企盈利能力下降

近年来,房地产行业的盈利能力不断下降,销售毛利率和销售净利率分别从2009年的36.54%和16.65%,下降到2016年的27.24%和10.48%,分别下降9.3个和6.2个百分点。房地产盈利能力的下降主要受两个方面的影响,一是土地价格持续上涨,二是融资成本不断提高。成本的快速上升挤压了行业的利润空间。

(四)房企融资难度上升

自2016年10月份以来,对房企发行公司债的监管日趋严格,截至8月17日,证监会共对46家公司债发行了申请终止或中止审查,其中房地产板块以14家企业占比最高。

随着房地产调控趋严和金融监管加强,房企在国内融资的难度不断上升,部分房企已有转向海外融资的趋势。以往的经验表明,国内调控收紧时期是利用外资增加较为明显的时期。本轮调控收紧后,利用外资的增长更为明显。从同策研究院监测40家典型房企融资数据看,2017年9月份,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计700.534亿元,较上月(621.98亿元)增加12.63%。自6月份房地产企业融资达到峰值以来,七、八月份融资总额持续下滑,9月融资额较8月有所提高,但仍未超过7月融资额(816.15亿元)。从融资渠道看,9月其他债权融资总额达409.78亿元,位居第一;信托贷款筹资总额位居第二,较8月份大幅提升(增加501.82%);境内银行贷款总额位居第三,较上月略有下降(降低13.43%);海外银行贷款、中期票据、公司债、委托贷款依次位列其后。从融资成本来看,40家典型房企融资成本明显提高。在9月份所有已披露的房企融资中,除极个别外,成本均高于4.80%。其中更为市场化的公司债、其它债权融资利率波动幅度较大。

(五)房企债务违约风险上升

前期房企依靠大量举债快速扩张,相关债务的集中兑付期已经临近。2015至2016年,上市房企新增债务高达8520亿元,比过去五年间8200亿元债务总和还要多。上市房企存量债务期限一般为2到3年,因此,2018年和2019年将是债务的集中兑付期(2018年为3375亿元,2019年为4474亿元),房企偿债压力较大。

(六)房企并购趋势明显

近年来,房地产行业的并购呈现两个特点。

第一,房地产行业并购规模呈上升趋势。近年来,中、小房企被并购成为常态,并购资金规模也在扩大。2013年,房企并购案例为181个,并购规模1104.69亿元。2016年,房企并购案例为344个,并购资金规模达到4107.71亿元。三年间,并购资金规模增长了271.84%,年均复合增长率为140%。

第二,房地产行业的并购规模已经超越其他行业。2017年前三季度房地产行业的并购规模为2581.83亿元,位居所有行业首位。而2015年和2016年同期,房地产行业的并购规模分别为2113.41亿元和2670亿元,分别位居行业第四位、第二位。房地产行业并购规模在三年内已从行业第四位跃升到第一位。

(七)房地产行业分化加速企业间并购

从2016年房地产企业绩效看,房企间分化明显,中、小型房企绩效指标与大型房企相比存在较大的差距,大型房企盈利能力较小型房企高一倍以上。大型房企总资产报酬率为7.9%,中型房企为3.6%,小型房企仅为2.1%;大型房企销售利润率为23.1%,中型房企为14%,小型房企仅为12.6%。此外,大型房企在资产质量、债务风险及经营增长等方面也明显优于中小房企。

在融资难度不断加大、土地成本日益高涨、企业盈利能力下降的情况下,中、小房企在资金实力、品牌和规模等方面均处于劣势。同时,受调控政策影响最明显的也是中、小房企,这将加大其被大型房企并购的可能性。

通过上述七个角度的分析,可以看到,房企资金链的风险问题应引起有关方面的重视,房企自身更要为其资金链风险负起责任。

二、房地产企业资金链风险产生的主要原因

我们从外部和内部两个方面分析房地产资金链风险产生的主要原因。

(一)外部因素

1.房地产市场调控政策的影响。我国房地产市场调控政策是全产业链、多维度、全方位的调控。金融方面的调控增加了房企融资的难度,也提高了房企的融资成本。目前看来,房地产调控在短期内基本不会松动。限购限贷等政策也在一定程度上削弱了房企的自身造血能力。

2.经济形势的影响。经济形势的变化会改变房企生存的基础。从货币环境看,2017年8月末,M2增速创历史新低,为8.9%,9月末M2增速也仅为9.2%。从房地产行业看,拿地成本不断上升,利润被挤压,企业的风险也在上升。

(二)内部因素

1.企业规模化扩张战略较为激进。近年来,房企的规模优势逐渐显现,房地产行业集中度不断上升,快速规模化成为几乎所有房企的战略目标。在融资成本较低、土地成本不太高的时候,企业规模化扩张存在一定的合理性。而目前形势下,激进的企业战略有可能导致企业资金链风险爆发。

2.企业投资决策失误。房企在规模化扩张过程中,在城市选择、项目定位方面的失误都有可能加大企业资金链风险。比如调控时期,购房者购买力受到限制,房企若定位于高端房地产项目开发,其库存去化就会面临风险。

3.房企财务管理能力有待提高。目前房企普遍存在“长债短借、以债养债”的现象,一旦遇到政策调控或者融资不能按时到位,就会形成资金和债务的错配。

三、房地产企业资金链风险对市场的影响

(一)从行业发展的角度看,房地产行业集中度上升,市场竞争减少,可能形成寡头垄断

近年来,房企市场集中度呈现趋势性上升。TOP10房企的市场占有率从2014年的16.9%提高到2016年的18.8%;TOP20房企的市场占有率从2014年的22.8%提高到2016年的25.2%;TOP50房企的市场占有率则从2014年的31.2%提高到2016年的34.6%。

龙头房企优势更加明显,2016年,TOP10房企销售金额超过3000亿的就有三家,规模超过2000亿的房企有两家,第十名销售规模也超过1100亿元。目前国内市场竞争格局与以寡头企业为主导的美国房地产市场(美国TOP5住宅销售市占率20%,目前我国为12.8%)仍存在一定差距,未来中国龙头房企的市场份额可能进一步提高。未来几年内,房地产行业将出现3家左右的万亿房企,TOP30房企市占率可能达到52%,甚至更高,这意味着寡头垄断格局的形成。

(二)从社会层面看,房企资金链问题可能引发局部金融风险或引发群体性事件

中、小房企抗风险能力较差,也更容易发生资金链问题。由于企业实力和资质等原因,中、小房企较难从银行等渠道获得贷款,相当一部分贷款来自于民间借贷融资,后者的特点是偿债时间较短、借贷成本较高。在调控时期,销售回款放缓可能导致资金链条断裂。

近些年,由于资金链断裂而导致的房企跑路事件屡有发生。民间借贷往往伴随“联保互保”等现象,一旦问题产生,容易引发连锁反应,致使多个公司或者个人出现资金危机,导致局部金融风险,甚至可能出现“群体讨债”事件。房企资金链断裂而导致的烂尾现象也会引发业主的群体维权事件,影响社会稳定。

四、谨防资金链风险的对策建议

(一)政府和金融机构方面

1.以房地产市场长效调控机制建立为契机,不断健全房地产市场的政策和制度,规范市场交易,严厉打击扰乱房地产市场交易及侵害购房者合法权益的违法违规行为。

2.改革金融监管体系。近年来我国金融市场迅速发展,金融产品不断创新,这些都对房企融资产生较大影响,因此应加强金融功能监管、行为监管,实现穿透式监管。

3.金融机构作为房企融资的主要参与主体,应遵守国家的相关法律法规,客观评估房企融资的风险,避免由业绩和利润引导下的碰触高压线的行为。

(二)房企方面

1.房企应根据自身情况,制定切实可行的发展目标。近年来销售规模成为房企争相追逐的目标,高价拿地、高成本融资、高负债运营屡见不鲜,由此增加了企业风险。在行业调整期,风险爆发的概率也大大提高。

2.拓宽企业融资渠道,加快资金回笼。尽管房地产融资模式众多,但就具体房企来讲,有效的融资渠道有限,部分企业甚至仅能依靠银行贷款。拓宽融资渠道,能够有效应对企业资金链断裂的风险。同时,加快项目销售能加速资金回笼,提高企业自身的造血功能,抵御资金风险。

3.提高财务管理能力,优化资金结构。房企应对自身的融资能力、资金使用情况、项目回款等形成系统性的计划、监督和管理,建立财务风险预警机制,避免债务和资金的错配。(摘自“华尔街见闻”,文/盛松成、宋红卫)