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政策与经济动态2017摘编第18期----“房地产经济”专题二

来源:预测部发布时间:2017-12-29 字体:[] [][关闭][打印]

近年来中国房价的上涨备受关注,不过只要对媒体报道稍加关注也不难得知,中国也并不孤独:近几年加拿大房价快速上涨,政府频频采取措施抑制房价,加央行的加息更与房价密切相关,此外,美国房价也已回到了金融危机前的水平,澳大利亚、欧洲也均出现了房价上涨的现象。那么,各国房价的变化是完全独立的现象,还是存在内在关联?

一、1995-2005:全球房价趋势性上涨

以IMF发布的全球房价指数(57个国家实际房价的简单平均)来看,2000年以来,全球房价持续而快速地上涨,2007年金融危机的爆发和扩散造成房价总体出现下跌,并于2011年达到底部,随后便出现了持续但相对缓慢的回升。以扣除通胀的实际房价来看,目前全球实际房价的平均水平已经恢复到了金融危机前的高点。

以期限更长的分国别数据来看,除日本以外的主要发达国家房价呈现明显的同步性。

1970-1995年,美国、加拿大、澳大利亚、欧洲房价的周期性变化节奏较为一致,但在这一阶段趋势性不并明显。

1995-2006年,主要发达国家出现了一轮房价的同步、趋势性上涨,西班牙、爱尔兰、英国、澳大利亚、美国、法国、意大利、加拿大等国家的住房价格快速上涨,且从涨幅而言,西班牙、英国、荷兰、法国等国的房价涨幅其实超过了美国。2005年,美国房价上涨的势头率先放缓,随后出现快速下跌,著名的金融危机爆发并向全球蔓延,其他发达国家也基本滞后于美国在2006年开始出现房价涨势的停滞和随后的下跌。

不过,过去德国和日本的房价走势较为特立独行。受80年代日本房价暴涨以及1990年房地产泡沫破裂的影响,日本经济活力一直未能恢复,银行经营的过度杠杆化和消费者的大量不良贷款导致日本房价在1990年之后便持续下滑和保持低迷;对德国而言,东西德合并后带来的房地产市场繁荣与人口增长的放缓,使得当地的房屋过度供给,同时巨大的租赁市场和较为完备的法律体系和配套措施也为房价相对平稳提供了条件。总之,受各自的内因影响,德国、日本房价在1995-2007年整体低迷,但受金融危机的影响也同样较小。新兴市场国家中,俄罗斯、南非、韩国、中国、印度等主要国家的房价也在1995-2007年出现了同步膨胀。

这一轮全球房价同步上涨背后的原因主要有以下几点:

(一)利率下行和金融自由化

从20世纪90年代中期开始,主要国家利率水平出现了趋势性下行。首先,此阶段欧美日的政策利率在历史上处于较低水平(当然,与之相对应的是通胀也处于较低水平);其次,欧洲一体化进程带来的国家信用“趋同”整体上也压低了欧洲的利率水平;第三,金融自由化和住房金融市场深化的大环境也为利率下行推动房价上涨创造了条件。利率下降使得住房的持有成本下降,进而使得房价上升,在此阶段实际房价的上涨与实际抵押贷款利率的下降也是较同步的。

(二)长期平稳、向好的全球经济增长

相较于前后期的经济表现,1995-2006年全球经历了一个较长的稳定期,特别是在2001年之后,以中国为首的新兴市场国家带动全球经济增长达到了更高的水平,更快的经济增长意味着居民收入和信心都更加稳定。

(三)全球一体化进程的发展

这一阶段,主要国家的贸易、金融开放和一体化也促进了全球利率、经济基本面和房价的同步变化。由于美国仍然是全球经济的领头羊,且在金融领域美元仍然占据主导地位,因此美国的政策变化及其对全球思潮的引领作用可能仍然是这一阶段的重要引导因素,但同时,利率下行的另一面也是中国加入WTO和全球贸易链之后增加了供给、压低了通胀水平。

二、本轮房价:上涨缓和,国别分化

2012年以来,全球房价实际上已呈现出了持续上升的趋势,只不过相较金融危机前的上涨,本轮房价上涨的斜率相对较低,背后反映了各国房价上涨的同步性不强。

IMF依据金融危机后至2016年一季度的整体房价表现将国家分成了三组:

相对低迷组(18个经济体):中国,巴西,俄罗斯,芬兰,法国,希腊,意大利,克罗地亚,塞浦路斯,马其顿,摩洛哥,荷兰,波兰,塞尔维亚,新加坡,斯洛文尼亚,西班牙,乌克兰;

暴跌后反弹组(18 个经济体):英国,美国,德国,日本,保加利亚,丹麦,爱沙尼亚,匈牙利,冰岛,印度尼西亚,爱尔兰,拉脱维亚,立陶宛,马耳他,新西兰,葡萄牙,南非,泰国;

持续高涨组(21个经济体)—房价下跌幅度不大,随后持续上涨。澳大利亚,奥地利,比利时,加拿大,智利,哥伦比亚,捷克共和国,中国香港,印度,以色列,哈萨克斯坦,韩国,马来西亚,墨西哥,挪威,秘鲁,菲律宾,斯洛伐克共和国,瑞典,瑞士,中国台湾。

当然,国别整体数据掩盖了各国房地产市场的结构性行情,例如北上广深房价的上涨是无法在中国较为平缓的房价指数中体现的,但指数仍然从宏观视角反映了房价的全局变化。因此,尽管2012年以来的房价上涨也接近于一个全球性现象,但是新兴市场和部分欧洲国家的表现相对较弱,导致全球房价上涨速度不快。不过,德国与日本两个“独行侠”一定程度上加入了本轮房价上涨。

相较危机之前,此轮房价上涨仍然有低利率环境的支持,但是,全球经济增长相对低迷、各国复苏进程存在差异,加之危机之后各国政府和国际监管机构都加强了对房价高涨的监测,并采用宏观审慎政策加以控制,这可能限制了房价上涨幅度。(摘自微信公众号“轩言全球宏观”,文/招商证券宏观谢亚轩博士团队)

 

近年来中国房价的上涨备受关注,不过只要对媒体报道稍加关注也不难得知,中国也并不孤独:近几年加拿大房价快速上涨,政府频频采取措施抑制房价,加央行的加息更与房价密切相关,此外,美国房价也已回到了金融危机前的水平,澳大利亚、欧洲也均出现了房价上涨的现象。那么,各国房价的变化是完全独立的现象,还是存在内在关联?

一、1995-2005:全球房价趋势性上涨

以IMF发布的全球房价指数(57个国家实际房价的简单平均)来看,2000年以来,全球房价持续而快速地上涨,2007年金融危机的爆发和扩散造成房价总体出现下跌,并于2011年达到底部,随后便出现了持续但相对缓慢的回升。以扣除通胀的实际房价来看,目前全球实际房价的平均水平已经恢复到了金融危机前的高点。

以期限更长的分国别数据来看,除日本以外的主要发达国家房价呈现明显的同步性。

1970-1995年,美国、加拿大、澳大利亚、欧洲房价的周期性变化节奏较为一致,但在这一阶段趋势性不并明显。

1995-2006年,主要发达国家出现了一轮房价的同步、趋势性上涨,西班牙、爱尔兰、英国、澳大利亚、美国、法国、意大利、加拿大等国家的住房价格快速上涨,且从涨幅而言,西班牙、英国、荷兰、法国等国的房价涨幅其实超过了美国。2005年,美国房价上涨的势头率先放缓,随后出现快速下跌,著名的金融危机爆发并向全球蔓延,其他发达国家也基本滞后于美国在2006年开始出现房价涨势的停滞和随后的下跌。

不过,过去德国和日本的房价走势较为特立独行。受80年代日本房价暴涨以及1990年房地产泡沫破裂的影响,日本经济活力一直未能恢复,银行经营的过度杠杆化和消费者的大量不良贷款导致日本房价在1990年之后便持续下滑和保持低迷;对德国而言,东西德合并后带来的房地产市场繁荣与人口增长的放缓,使得当地的房屋过度供给,同时巨大的租赁市场和较为完备的法律体系和配套措施也为房价相对平稳提供了条件。总之,受各自的内因影响,德国、日本房价在1995-2007年整体低迷,但受金融危机的影响也同样较小。新兴市场国家中,俄罗斯、南非、韩国、中国、印度等主要国家的房价也在1995-2007年出现了同步膨胀。

这一轮全球房价同步上涨背后的原因主要有以下几点:

(一)利率下行和金融自由化

从20世纪90年代中期开始,主要国家利率水平出现了趋势性下行。首先,此阶段欧美日的政策利率在历史上处于较低水平(当然,与之相对应的是通胀也处于较低水平);其次,欧洲一体化进程带来的国家信用“趋同”整体上也压低了欧洲的利率水平;第三,金融自由化和住房金融市场深化的大环境也为利率下行推动房价上涨创造了条件。利率下降使得住房的持有成本下降,进而使得房价上升,在此阶段实际房价的上涨与实际抵押贷款利率的下降也是较同步的。

(二)长期平稳、向好的全球经济增长

相较于前后期的经济表现,1995-2006年全球经历了一个较长的稳定期,特别是在2001年之后,以中国为首的新兴市场国家带动全球经济增长达到了更高的水平,更快的经济增长意味着居民收入和信心都更加稳定。

(三)全球一体化进程的发展

这一阶段,主要国家的贸易、金融开放和一体化也促进了全球利率、经济基本面和房价的同步变化。由于美国仍然是全球经济的领头羊,且在金融领域美元仍然占据主导地位,因此美国的政策变化及其对全球思潮的引领作用可能仍然是这一阶段的重要引导因素,但同时,利率下行的另一面也是中国加入WTO和全球贸易链之后增加了供给、压低了通胀水平。

二、本轮房价:上涨缓和,国别分化

2012年以来,全球房价实际上已呈现出了持续上升的趋势,只不过相较金融危机前的上涨,本轮房价上涨的斜率相对较低,背后反映了各国房价上涨的同步性不强。

IMF依据金融危机后至2016年一季度的整体房价表现将国家分成了三组:

相对低迷组(18个经济体):中国,巴西,俄罗斯,芬兰,法国,希腊,意大利,克罗地亚,塞浦路斯,马其顿,摩洛哥,荷兰,波兰,塞尔维亚,新加坡,斯洛文尼亚,西班牙,乌克兰;

暴跌后反弹组(18 个经济体):英国,美国,德国,日本,保加利亚,丹麦,爱沙尼亚,匈牙利,冰岛,印度尼西亚,爱尔兰,拉脱维亚,立陶宛,马耳他,新西兰,葡萄牙,南非,泰国;

持续高涨组(21个经济体)—房价下跌幅度不大,随后持续上涨。澳大利亚,奥地利,比利时,加拿大,智利,哥伦比亚,捷克共和国,中国香港,印度,以色列,哈萨克斯坦,韩国,马来西亚,墨西哥,挪威,秘鲁,菲律宾,斯洛伐克共和国,瑞典,瑞士,中国台湾。

当然,国别整体数据掩盖了各国房地产市场的结构性行情,例如北上广深房价的上涨是无法在中国较为平缓的房价指数中体现的,但指数仍然从宏观视角反映了房价的全局变化。因此,尽管2012年以来的房价上涨也接近于一个全球性现象,但是新兴市场和部分欧洲国家的表现相对较弱,导致全球房价上涨速度不快。不过,德国与日本两个“独行侠”一定程度上加入了本轮房价上涨。

相较危机之前,此轮房价上涨仍然有低利率环境的支持,但是,全球经济增长相对低迷、各国复苏进程存在差异,加之危机之后各国政府和国际监管机构都加强了对房价高涨的监测,并采用宏观审慎政策加以控制,这可能限制了房价上涨幅度。(摘自微信公众号“轩言全球宏观”,文/招商证券宏观谢亚轩博士团队)

十九大报告最大的亮点之一,就是对中国社会主要矛盾的历史性巨变做出了明确的阐述。报告指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。人民美好生活需要日益广泛,不仅对物质文化生活提出了更高要求,而且在民主、法治、公平、正义、安全、环境等方面的要求日益增长。这个重大的历史性的判断意味着,中国经济在经历近40年的赶超型增长后,经济基本面已经发生了历史性的巨变,中国经济无论是增长速度,还是产业结构,乃至于老百姓的需求,经济增长动力都今非昔比。中华民族5000年的历史,几乎99.9%的时光都处在短缺经济时代,短缺经济是中国经济5000年来的主要特色。但是,这个基本面在改革开放近40年后终于发生颠覆性的变化,中国从短缺经济进入到过剩经济时代。

回头看建国以来关于中国社会矛盾,在重大的会议和文件中只有三次提及:一是1956年的“八大”,提出中国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾,二是1981年十一届六中全会,描述的意思和“八大”差不多,三是十九大。

由此可以清晰地看到一个脉搏,前两次谈及社会矛盾的变化,都是在短缺经济的状况下,努力解决“从无到有”的问题,而到了十九大以后,短缺问题基本解决,各行各业面临的问题是老百姓广泛的全方位的需求的提升与失衡和不充分的矛盾。中国社会主要矛盾的变化,对于思考房地产市场下一步,具有非常重要的指导意义。现在很多人思考中国房地产问题,预测未来的房价,仍然停留在过去“房子不够”、“住房短缺”下的市场变化规律,而没有意识到中国房地产的主要矛盾也已经发生了颠覆性的变化。

从1998年房地产市场化改革以来,中国用了差不多20年的时间,实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变,这是房地产市场化的伟大成果。中国城市的面貌,中国居民的居住情况已经达到了世界上很多国家的平均水平。房地产市场的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题

很显然,我们的第一个基本判断是,房子基本告别了短缺。当然,我过去一直提及,对于中国住房的供求状况,包括中国有多少房子,我们其实到现在为止没有搞清楚。但这并不影响我们对整个市场基本面的判断。无论是户均拥有住房的状况,人均居住面积,以及未来房地产市场的增量等数据互相印证,我们可以肯定地认为,房子基本够了。以总量来看,国家统计局的数据显示:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中,城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%,年均增长率分别为2.7%和5.4%。

对于人均住房建筑面积40.8平米这个数字,很多人吐槽被“平均”了。并且这个数字有水分。对于这个数字,除了认为把城乡拉到一起有点匪夷所思之外,这个数字最大的问题仍然不是夸大的问题,而是漏记了很多房地产数据。一是大量的小产权房不可能被统计在内,小产权房在合法化之前,是不会被纳入总体数据的。全国的小产权房有多少?各种差距很多的数据中,我比较认可的是60到70亿平;二是一些特殊的房子也没有被统计在内。最特殊的可以忽略不计,但军队这么多年盖的住宅,以及一些中央部委等部门的住宅,尽管居住者大多没有产权,但仍属于现有住宅,这部分数据究竟有多少暂时还难以评估,但数字应该不会小。

也就是说,按照现在城镇居民人均36.6平米的居住面积,2016年全国城镇人口是7.9289亿,那么,城镇住房建筑总量超过了290亿平,如果再加上60到70亿平的小产权房,以及大概率不小于小产权房规模的其他特殊房产,中国城镇居住建筑总面积应该超过了400亿平,按照400亿平,城镇人均居住建筑面积应该达到了人均50平,而不是36.6平米,如果按照80%的比率折成使用面积,全国城镇人均居住使用面积其实也达到了40平米。

40平米是什么概念?根据在徐滇庆先生著作中查到的数据,2009年,美国人均居住面积是67平,英国是35.4平,法国35.2平,德国39.4平,意大利43平,荷兰40.8平,日本36.9平。也就是说,中国人均居住面积除了低于美国,其实已经超过了2009年的英、法、德、日等发达国家。根据OECD研究报告的结论,在人均居住面积超过35平后,房地产将迎来转折点,高速增长和房价高涨的阶段结束,房地产进入平稳发展期。

除存量外,还有每年的增量,每年房地产6%到8%的增速的情况下,事实上基本能够满足未来在基本居住、改善性以及新的城镇化人口对住房的需求。按照今年的数据,1-9月份,房地产开发企业房屋施工面积738065万平方米,其中住宅施工面积505330万平方米。近50多亿平的住宅在建面积什么概念,就是足以满足未来10年开发的需要。

而更具有指标意义的是,包括北京、上海、广州、深圳在内,二手房的交易量已经超过了新房,这意味着,中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场,而这也是住房告别短缺的一个极具说服力的指标。同时,按照未来10年中国城镇化的步伐,每年的房地产投资只要保持5%左右的增速,新房竣工量只要达到5亿平米,就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求,而事实上,过去五年房地产开发投资和新房竣工量远远高于此。

因此我们认为,房地产市场的主要矛盾,已经从短缺走向了不均衡,中国房地产市场的不均衡主要表现在:

  1.住房短缺时代结束,当前房地产市场的主要矛盾是不均衡而非短缺;

  2.错误的城镇化战略导致的大小城市之间的资源错配;

  3.市场与政府错位导致的保障市场的残缺;

  4.房子的市场化与土地的政府垄断导致的“地荒”;

  5.行政干预的扭曲导致的高端物业的稀缺;

  6.住宅市场与其他房地产市场之间的严重失衡。

  这是下一步房地产需要着力解决的问题。失衡才是我们研判中国未来城市房价的核心逻辑,而不是总量。中国房地产已经进入到了下半场,住房已经告别了绝对短缺的阶段,下半场最关注的已经不是总量问题,而是结构问题。(摘自微信公众号“光远看经济”,文/马光远)

最近,财政部部长肖捷撰文提出将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。广受关注的房地产税看似“箭在弦上”。苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员黄志龙认为,短期内房地产税政策落地,除了面临立法授权、税基和税率确定、全国不动产信息共享等障碍外,决策者还可能要应对以下五方面两难选择:

一、征收房地产税与“扩大中等收入群体”间的抉择

《中国家庭金融资产配置风险报告》数据显示,不动产在我国家庭金融资产配置中的比重不断攀升,2016年达到了68.8%,其中69.05%城镇家庭仅有1套房产,15.44%家庭有2套房产,仅有3.63%的家庭拥有3套及以上房产。可见,大部分居民购买房产目的是满足自身自住需求,仅有1套或2套房产的城镇居民构成了城市中等收入家庭的主体。若按照上海、重庆试点方案中确定较高的免征额,则达不到构建房地产市场长效机制、拓展地方税源的效果;若按照国际较为普遍的广覆盖方式征收,房地产税一旦落地,中等收入家庭不但要承担原来按揭贷款,还需要新增新房地产税负担。显然,这与十九大报告多次提出“扩大中等收入群体”的发展方向不相符。

二、地方政府在房地产税和土地出让收入的抉择

从较为成熟的市场经验看,美国房地产税占地方政府财政收入比重在15%左右,中国香港物业税占特区政府财政收入为5%左右,韩国占比大约为20%,日本不动产税占地方收入大约为40%。这些国家或地区房地产税均是按照房屋评估值为基础征收房地产税,形成了一套完善的土地及房屋价值评估体系,定期对房屋估值进行调整,房地产税成为政府财政收入的重要组成部分。反观我国房地产市场,从上海、重庆等试点城市看,2016年上海房产税收入为171亿元,仅占上海税收收入总额5626.9亿元的3%,重庆房产税收入为56.88亿元,占本级财政税收收入1438.4亿元的4%。与此同时,2016年上海土地出让收入高达1578亿元,重庆为705亿元。房地产税相对土地出让收入可谓是“九牛一毛”。2013年,杭州曾作为房产税试点扩围城市之一,并制定了包括针对增量住房征收、以户为单位的免征面积、超标面积累进税率等政策,但最后被紧急叫停。彼时反对声最大的依然是房产税将对本已十分低迷的房价形成进一步打压,影响土地出让收入。一旦房地产税政策在全国范围内落地,地方政府必须在房地产税和土地出让收入之间作出选择。

三、房地产税落地与短期通胀压力的抉择

从各国的长期经验看,房地产税与控制房价并没有必然的联系。但是,就当前房地产市场的预期而言,房地产税在控房价的长期目标方面依然被寄予厚望。特别是空置率较高、投机氛围较为浓厚的地区,房地产税政策一旦落地,投资者心态和市场预期将发生转变,不同收入家庭财富配置结构将发生调整。不动产持有成本的上升,将可能引发短暂的抛售潮。而在过去十余年内,央行发行过剩货币,之所以没有引发通货膨胀,主要是房地产市场在中国经济货币化进程中扮演着最大的“货币蓄水池”角色,房地产税政策落地导致的短暂抛售潮,流出的社会资金将可能进入实体经济,过剩流动性将对通胀形成压力。与此同时,在没有出现抛售潮的地区,住房租金的压力也将因为房地产税落地而上升。总之,房地产税政策落地,将可能造成较大的短期通胀压力。

四、房地产税与避免房地产市场“明斯基时刻”的抉择

目前,许多金融机构的个人经营贷、小微企业贷的抵押物既有住宅类房产,也有商业类地产,若房地产税开征造成了部分地区短期的抛售潮,房价的下跌可能影响银行抵押物的价值评估,由此引发一系列系统性金融风险。近期央行行长周小川关于“明斯基时刻”的讨论,印证了我国爆发系统性金融风险存在现实可能性。未来房地产调控政策重点,整体上需要防止房价过快回落,通过时间换空间的方式,以居民收入稳步增长,逐渐消化过高的房价。但是,一旦房地产税政策落地,市场预期被逆转,住房持有环节成本的上升,将可能成为压垮房地产泡沫的“最后一根稻草”。不排除出现以下情形:房地产税政策全面落地之日,就是房地产市场“明斯基时刻”到来之时。

五、房地产税的高征税成本与短期低收益的抉择

房地产税作为一个全新的税种,要在全国推广并取得预期效果,至少有四方面的工作需要全面推进:一是全国不动产信息共享;二是通过各种渠道对纳税人进行“教育与培训”,让纳税人充分了解相关的法律规定;三是在不同城市建立完善的、可持续调整的“个人住房评估值”系统;四是政策落地后要建立房地产税监督机构,建立纳税申辩制度,纳税人有途径提出异议和申诉。以上这些工作都需要地方政府付出高昂的人力成本、时间成本和博弈成本。因此,在许多三四线城市,房地产税的开征成本甚至可能高于其收益,这会抑制地方政府的积极性。如果按照中央有条件地区“分步推进”的原则,地方政府可能陷入两难选择,特别是财政困难地区有拓展财源、征收房地产税的积极性,但房地产税落地之后将削弱本地房地产市场的吸引力,恶化本地营商环境,进一步打压实体经济。

不可否认,全面征收房地产税是构建房地产市场发展长效机制的基石之一,但是房地产税的落地短期内仍然面临一系列风险与难题,如何应对这些挑战,需要决策部门和各级地方政府作出艰难抉择,充分评估房地产税成本、收益和相关风险。(摘自《国际金融报》,文/黄志龙)

 

十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

将来,房地产调控会不会放松?租购并举的住房制度如何探索?多主体供给、多渠道保障该如何实现?

住有所居,是全体人民共同的梦想。要实现这一梦想,需要做的工作可不少:要在房价出现过快上涨时及时调控,让房地产市场实现平稳健康发展,要尽快补上住房租赁这一短板,让租房客也能安居乐居,还要做好住房保障工作,为困难群体兜住底。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这一思路,为梦想的实现提供了一张美好的蓝图。

问题一:调控怎么调?

住建部部长王蒙徽表示:“我们预计,今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势,全年房地产市场将保持平稳运行的态势。”有业内人士分析,今后两年市场仍将持续平稳,不会出现大起大落。

国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲认为,从形势看,房地产市场的稳定性在提升,但就特大城市、热点城市来看,供需矛盾依然存在,投资投机冲动依然存在,短期内仍不能放松调控,仍要把挤泡沫、防风险放在重要位置。

专家学者认为,当前调控的高压态势不能减。中原地产首席分析师张大伟表示:“从目前采取限售的热点城市来看,买房者购房后最早也需要到2020年才能出售。这一措施明显打击了投机和投资需求,使得房地产的投资属性降低,影响了短期获利的可能性,对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大。”王蒙徽介绍,住建部门正在研究建立房地产统计和市场监测预警的指标体系,“加快建立市场预警机制,加强监测和分析,指导地方保持房地产市场平稳。”

问题二:租赁如何鼓励?

国家统计局局长宁吉喆表示,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,“但对于居民正常的住房需求要因地制宜、因城施策解决。”

“房子是用来住的”,租房与买房都是解决“住”的有效手段。过去,我国房地产市场“重售轻租”。今年以来,为了补短板、强租赁,各地各部门纷纷出招。7月中旬,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。“租购同权”首次出现在我国地方政府的正式文件中。随后,无锡、郑州、济南、北京等地也先后推出为租房者扩权的相关政策。

长期以来,我国住房租赁市场上经营主体较为分散,租户维权难、租房体验不佳的问题较为突出。今年5月,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》的征求意见稿对外发布,目前正在研究制定之中。8月以来,杭州、广州、成都、武汉、北京等城市住建部门先后推出住房租赁监管服务平台,意在让租房更规范。

租购并举,是我国住房市场供需结构的内在需求。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析,从需求端看,流动人口、新市民需求较多,租房需求很大;从供给端看,我国住房已经结束了短缺进入了饱和甚至过剩的状态,有大量的存量房处在闲置状态,“强调住房的居住功能,加快发展租赁市场,可以更好解决外来人口居住问题,促进房地产市场稳健发展。”

租购并举之外,各地政府也在寻求通过其他机制来引导楼市平稳发展,如推出共有产权住房。这一方式下,政府和产权人各持一定的产权比例,但使用权属于购房人,这样购房人就可以用更低的成本实现住有所居。

问题三:供给如何增加?

十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,这一说法从供应体系、保障体系、租赁市场三个方面对住房制度进行了完整表述,使“住有所居”有了更加明确的实现路径。多主体供给、多渠道保障该如何实现?

一是要以市场为主满足多层次需求。刘洪玉认为,房地产长效机制建设要有助于促使住房回归居住属性,为每一类人群都提供一个可以预期的获取住房的渠道,而且这些渠道应当是“可进入、可选择、可支付、可持续”的:“可进入”就是可以根据自身情况找到相应的获取住房渠道;“可选择”就是有可供其选择的住房供应;“可支付”就是经济上可承受;“可持续”就是渠道可以长期开放运行。“有了稳定的渠道和制度,大家才会有稳定的预期,也有助于住房市场稳定。”以市场为主,是指要更多借助企业、资本的力量来做大做优供给。住建部等部门提出,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。链家研究院院长杨现领认为,此举一方面可让国企更好发挥引领带动作用,稳定市场租金,另一方面也有利于国企盘活闲置和低效的厂房和商办用房,为市场增加租赁房源。

二是要以政府为主提供基本保障。党的十八大以来,我国累计有6000多万居民通过棚户区改造住上了楼房,还有1900多万住房困难群众住进了公租房。上海市社科院研究员张泓铭认为,今后政府手中要保持适当多的房源,并更多发展租赁型保障性住房,同时,通过制度设计和创新,动员社会力量参与政府的保障工作。

保房还得保地。今年4月,住建部和国土部联合发布通知,要求部分热点城市要增加住宅用地特别是商品住房用地供应规模。今年以来,北京明确,未来5年全市计划供应住宅用地6000公顷,年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求;上海、杭州等地也已纷纷推出“只租不售”的地块。专家认为,住宅用地供应力度的持续加大,将有助于稳定预期、促进市场健康平稳发展。(摘自《人民日报》,文/刘志强)